Governo aprova pacote econômico para a casa própria e bancos se mostram dispostos a modificar empréstimos residenciais

O presidente dos Estados Unidos, Barack Obama, disse que sua equipe econômica está "muito confiante" no funcionamento do plano de ajuda para os bancos, a fim de reativar a circulação de crédito. O Tesouro apresentou o plano público-privado para retirar dos balanços dos bancos papéis "podres", com a expectativa de mobilizar ao menos US$ 500 bilhões na compra de títulos desse tipo. Os US$ 100 bilhões iniciais que o governo pretende utilizar no chamado "Programa de Investimentos Público-Privados" sairão do Tarp (Programa de Alívio de Ativos Problemáticos), programa aprovado em outubro do ano passado, na gestão do presidente George W. Bush, além de recursos de investidores privados. O programa pode chegar a US$ 1 trilhão.

O presidente também disse que o mercado imobiliário, que está na raiz da atual crise, e para o qual o governo já destinou um pacote de US$ 75 bilhões em ajuda, começa a mostrar alguns sinais de melhora. Recentemente, os quatro grandes bancos nos Estados Unidos, Citigroup, Bank of America, JP Morgan Chase e Wells Fargo afirmam que querem participar do programa do governo e estão dispostos a refinanciar e modificar os empréstimos de mutuários que estão atrasados ou a ponto de atrasar suas prestações.

Na verdade a compra de papéis de alto risco (leia-se mortgage de alto risco) e o pacote econômico de ajuda para o mercado imobiliário são os primeiros passos na busca da reorganização do setor econômico do país. Joe Souza, da MSG Mortgage e Real Estate, de Boca Raton, explica que a crise financeira dos bancos começou com a explosão da bolha do Real Estate e, com certeza, vai seguir para um caminho de recuperação que passa pela renegociação dos mortgages, da garantia de financiamentos de alto risco pelo governo e de uma série de medidas que buscam resgatar a credibilidade dos investidores, dos banqueiros e do consumidor.

Segundo Claudio Pereira, da Facility Mortgage, de Pompano Beach, o pacote anunciado pelo Governo Obama é algo para contribuir na recuperação econômica do país. Ele sabe que qualquer recuperação deverá passar pela estabilização do real estate mas, o próprio presidente Obama avisou que “não há remédio para todos” e foi exatamente isto. O pacote de medidas anunciado previlegia as pessoas que estão em dia com seus mortgages e são proprietários de apenas uma casa, nada mais do que justo, mas infelizmente não é a nossa realidade”. Claudio se refere às pessoas que compraram para investir e hoje não têm como sair do financiamento.

Claudio Pereira explica que na Flórida há um grande número de second homes e casas de investimento e para estes proprietários cabe a negociação com o seu banco para ver o que eles podem oferecer. “Mesmo os que estão em processo de foreclosure devem telefonar para o seu banco e tentar fazer alguma negociação, pois quando ocorre um foreclosure todos perdem de alguma forma, o banco, você, a sua vizinhaça perde valor, o Estado perde arrecadação, etc.

Apesar de propor ajuda somente aos proprietários que moram em suas casas e estão com dificuldade para pagar a prestação mensal, o bombardeio de medidas econômicas que o presidente Barack Obama está tomando começa a surtir pequenos efeitos positivos. A NAR (Associação Nacional dos Corretores de Imóveis) informou que as vendas de imóveis residenciais usados nos EUA cresceu 5,1%, para uma taxa anualizada de 4,72 milhões de unidades, contra uma expectativa de queda por parte dos analistas, dias depois de o Departamento do Comércio ter informado que o número de construções de casas nos Estados Unidos registrou avanço de 22,2% em fevereiro, chegando a uma taxa anualizada de 583 mil unidades. Até o fechamento desta edição as taxas de março ainda não tinham sido divulgadas, o que deve ocorrer no início de abril.

Entre as medidas para estabilizar o mercado imobiliário está a guarantia do empréstimo pelo governo. A FDIC (Comissão Federal de Garantia dos Depósitos Bancário), reguladora do sistema bancário, aconselhará os bancos que desejarem se desfazer de seus créditos de risco e dará sua garantia, assim como uma ajuda ao financiamento de investidores privados que quiserem comprá-los. Os empréstimos em questão serão em seguida vendidos em um sistema de leilões para quem declarar o maior lance.

Para os títulos endossados a ativos imobiliários, os investidores interessados poderão se beneficiar da facilidade da ajuda ao crédito ao consumo (TALF) recentemente lançada pelo Federal Reserve (Fed, banco central americano) para obter uma boa parte do financiamento necessário para estas aquisições. Somente os títulos que tiveram na origem da melhor nota possível das agências de classificação financeira poderão se beneficiar deste mecanismo.

Para a recompra e a gestão a longo prazo destes títulos, o Tesouro vai se associar a estabelecimentos de gestão de fundos privados (até cinco no total) e fornecer no momento desta parceria um financiamento suplementar. Os fundos interessados têm até 10 de abril para se apresentar, o Tesouro pretende fazer uma primeira escolha até 1º de maio. O Tesouro se manteve fiel à sua ideia de base, segundo a qual os títulos imobiliários invendáveis acumulados pelos bancos na última bolha imobiliária ainda têm um valor intrínseco forte, e que é sobretudo a falta de financiamento decorrente da crise que impede o funcionamento de um mercado normal de compra e venda destes títulos.

Todas estas medidas se somam há várias outras que o governo americano está tomando no sentido de deter a crise e equilibrar o mercado imobiliário, grande pivô da desaceleração da economia americana. Uma das principais medidas do governo de Barack Obama foi a aprovação do pacote de 75 bilhões de dólares para impedir que mais propriedades entrem em foreclosure e mais proprietários percam suas casas por causa da crise do mercado imobiliário. Esta medida visa ajudar diretamente o consumidor final, no caso, o mutuário da casa própria.

O pacote de ajuda aos proprietários de imóveis foi aprovado no dia 4 de março e pretende ajudar mais de 4 milhões de proprietários que estão tendo dificuldade em pagar a prestação da casa própria. Segundo Joe Souza, da MSG Group, empresa e mortgage e real estate de Boca Raton, o pacote apresenta soluções para três grupos específicos de pessoas: os chamado first time home buyers, que moram de aluguel por mais de 3 anos e que vão receber um incentivo de até U$8 mil dólares na compra de sua primeira residência, o refinanciamento das propriedades, mesmo aquelas que estão com uma desvalorização de até 105% e os loan modifications para os proprietários que estão ou não com o pagamento de seus mortgages em dia.

Com relação ao programa de First Time Home Buyers, o secreátrio Shaum Donovam (Housing Department), disse que o plano do governo tem como objetivo fazer com que mais de nove milhões de pessoas tenham acesso à compra da casa própria, o que vai ajudar a diminuir o atual inventório de casas à venda e, consequentemente, representa o primeiro passo na redução da queda de preços do mercado. Para qualificar, a pessoa não pode ter casa em seu nome pelos últimos 3 anos.

Em relação ao plano de loan modification, o governo pretende que os bancos ajudem o maior número de proprietários que estão atrasados no pagamento de suas prestações ou que estejam a ponto de deixar de pagar. Para qualificar, a pessoa precisa ter tido sua situação financeira alterada, seja o aumento dos juros, da prestação, redução de salário, aumento de despezas, estejam devendo mais do que a casa vale hoje no mercado.

Para participar, o dono do imóvel precisa morar na casa, tem que ter comprado sua residência antes de primeiro de janeiro de 2009, ter o primary mortgage menor do que $729,500.00, documentar seu salário com cópia dos últimos dois anos de tax return (imposto de renda) e pay stubs (comprovante de recebimento de salário) e assinar uma carta, conhecida como financial hardship letter, informando sobre sua atual situação financeira. Caso suas dívidas, incluindo prestação da casa, do carro, cartão de crédito, pensão e etc, consumam mais de 51% de seu salário, o dono do imóvel vai ter que participar de um curso de aconselhamento financeiro para aprender a controlar seu orçamento financeiro doméstico.

Este programa de loan modification vai estar em efeito até o final de 2012, mas os loans (financiamentos) só poderão ser modificados uma vez. Joe Souza, do MSG Group, afirma que, por isso, é muito importante que a pessoa tenha todas as informações corretas e que apresente o orçamento familiar ao banco com documentos que corroborem com a informação oferecida. “Para qualificar, a pessoa precisa estar gastando mais do que 31% de sua renda mensal com o pagamento da prestação da casa, incluindo o mortgage, o seguro e o imposto predial”.

De acordo com o plano do governo, os bancos vão modificar os loans de forma que os proprietários que qualifiquem possam gastar até 31% de renda mensal com o pagamento da prestação. Dependendodo atual valor da prestação, os juros serão diminuídos de forma que o total do pagamento da prestação não passe de 38% da renda mensal. E então o governo vai compensar o banco, dolar por dolar, o valor da prestação para um ratio de 31%, para que o valor final do mortgage esteja de acordo com o estipulado pelo governo conforme os parâmetros do Fannie Mae e Freddie Mac. No entanto, a redução dos juros não pode ser menor do que 2% ao ano.

O novo valor do juro vai ficar em efeito por 5 anos e depois, a cada ano, o juro sobe 1% ao ano, até que o valor do juro volte ao do contrato original ou de mercado, o que for menor. Os bancos têm também a opção de reduzir o valor do principal, que é o total da dívida, ou mudar os termos do financiamento de 30 para 40 anos fixos. Para incentivar os bancos a participar do programa, o governo está oferecendo $1.000,00 por cada loan modificado, e também bonus adicionais, se o proprietário do imóvel conseguir honrar seus pagamentos.

Os investidores vão receber $1.500,00 dólares, num único pagamento, para aceitarem a reestruturação de empréstimos que ainda não estão delinquentes. E finalmente, proprietários que permanecerem pagando em dia suas prestações vão receber um incentivo anual de $1.000,00 dólares, por um máximo de 5 anos. O programa também inclui provisões para eliminar os chamados second mortgages. Os investidores que compraram estes mortgages e que muitas vezes impedem o loan modification porque não se beneficiam com os ajustes, vão receber incentivos para eliminar estas dívidas. Os bancos que asseguram estes second mortgages que aceitarem a proposta do governo vão receber um bonus adicional no valor de $250.00.

O governo solicita aos donos de imóveis que sejam pacientes com seus bancos, uma vez que muitos deles ainda estão em fase de implementação do programa. Os quatro principais bancos, Citigroup, Bank of America, JPMorgan Chase e Wells Fargo informaram que vão participar do programa.

Um mês depois de aprovado o programa de governo para o sistema imobiliário, os bancos continuam se adaptando à esta nova realidade do mercado de imóveis. O bancos estão trabalhando no seu sistema interno para estarem prontos para negociar com os donos de imóveis e seus representantes e dar os primeiros passos na implementação do plano de estabilização do mercado imobiliário. Os representantes dos bancos alegam que estão trabalhando a todo vapor para sistematizar o processo de loan modification e refinanciamento das propriedades “problemáticas”.

Na tentativa de ajudar os donos dos imóveis, o governo colocou na internet os sites  www.recovery.gov , que informa sobre o plano de governo para o mercado imobiliário e  www.makinghomeafforadable.gov, que apresenta perguntas aos donos de imóveis e faz uma espécie de qualificação do proprietário para saber se ele qualifica ou não para o loan modification e ou refinanciamento do imóvel.